Kredyty hipoteczne: 20 porad ekspertów
Nie chcę płacić czynszu za całe życie, ale umieścić pieniądze w nieruchomości. O czym muszę najpierw pomyśleć?
© Fotolia.comCzęsto słyszę zdanie „Wolę zapłacić czynsz w mojej kieszeni”. Ale plan finansowania domu lub kondominium w ten sposób działa tylko wtedy, gdy wniesiesz niezłą sumę kapitału. W przeciwnym razie oprocentowanie kredytów, które musisz zapłacić samemu bankowi, przekroczy Twój poprzedni czynsz - nie wspominając o spłacie pożyczki. Jednak na dłuższą metę za 20 lat i więcej rachunek może zostać przyjęty. Zakładając, że twoje ramy osobiste są właściwe: jesteś na przykład zatrudniony na stałe w firmie o dobrej kondycji finansowej; Są zdrowe, dobrze zarabiają i prawdopodobnie nie przeprowadzą się do innego miasta.
Ile mam kapitału?
Im więcej, tym lepiej! Jeśli chcesz spać spokojnie, oczekujesz 30 procent ceny zakupu. Co najmniej 20 procent powinno być zdecydowanie. Brak kapitału oznacza zawsze, że musisz pożyczyć stosunkowo dużą ilość pieniędzy - i zapłacić dużo zainteresowania bankowi.
Jakie są możliwości udzielania kredytów hipotecznych?
Zasadniczo oprócz kapitału własnego należy również wziąć pod uwagę własne pieniądze na dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości. Często nie myśli się o nich, mogą oni, w zależności od stanu, uzupełnić od 8 do 10 procent ceny zakupu - za opłatą notariusza, który wykonuje umowę zakupu, za wpis do księgi wieczystej, za podatek od przeniesienia własności gruntu i ewentualną prowizję maklerską. Oto główne możliwości udzielania kredytów hipotecznych:
Kredyty hipoteczne: długoterminowa umowa kredytowa z bankiem, w którym nieruchomość jest zastawiona jako zabezpieczenie dla banku. Hipoteka trwa do momentu spłaty całej kwoty kredytu. Zasada: im niższa bieżąca spłata, tym dłuższy okres spłaty. Nie należy mylić z tym okresem o stałym oprocentowaniu, tj. Okresie, w którym stopy procentowe są stałe. Są to zwykle 10, 15 lub 20 lat. Pod koniec ustalonego okresu odsetkowego zazwyczaj pozostaje stosunkowo wysoki dług rezydualny.
Bausparvertrag: W towarzystwie budowlanym pewna suma jest oszczędzana przy stałej stopie procentowej. Jeśli umowa jest gotowa do przypisania (na przykład, ponieważ zaoszczędzono 40 lub 50 procent sumy), masz prawo do niskooprocentowanej pożyczki na oszczędności domu na pozostałą kwotę.
Mieszane finansowanie: Połączenie pożyczek bankowych i pożyczek oszczędnościowych.
Pożyczki publiczne: Między innymi przyznaje Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Są mało interesujące, ponieważ promują projekty budowlane, które są pożądane politycznie - takie jak szczególnie skuteczna izolacja termiczna.
Obudowa Riester: Poświadczona umowa pożyczki na budowę lub zakup nieruchomości, która jest samodzielnym i podstawowym miejscem zamieszkania. Model ten jest najbardziej wartościowy dla młodych rodzin z kilkoma dziećmi. Korzystają z długich i wielu zasiłków państwowych - 154 euro na osobę rocznie, 185 euro na dziecko i 300 euro (urodzone po 1 stycznia 2008 r.). Warunek: roczne płatności w wysokości 4 procent wynagrodzenia brutto z poprzedniego roku, maksymalnie 2100 euro. Jednak Riester mieszkaniowy ma również wiele haków i luk, ze względu na obciążenie biurokratycznymi przepisami. Dowiedz się w odpowiednim czasie o zaletach i wadach (na przykład na stronie www.vorsorge-know-how.de) i uzyskaj kompleksowe porady.
Dom lub mieszkanie - jak mogę dowiedzieć się, co bardziej pasuje do mnie i mojej rodziny?
Chcesz mieszkać w mieście? To bardziej prawdopodobne mieszkanie. W pobliżu miejskich domów prawie nie ma takich metropolii jak Monachium, Hamburg, Frankfurt czy Stuttgart, a jeśli tak, to w straszliwych cenach. Pytanie „dom czy kondominium?” Przede wszystkim jest to finansowe. Ponieważ mieszkania są na ogół tańsze niż domy z ziemią - w zakupie, ale także w kolejnych kosztach, takich jak naprawy lub koszty ogrzewania. Należy jednak pamiętać, że jako właściciel mieszkania zawsze będziesz częścią gospodarstwa domowego - ze wszystkimi zaprogramowanymi konfliktami, które możesz mieć już od czasu pracy najemcy. Oznacza to również, że nie możesz sam decydować, czy chodzi o odnowienie fasady, kolor klatki schodowej, instalację windy czy instalację układu słonecznego. Oczywiście sytuacja życiowa zawsze odgrywa kluczową rolę. Czy masz mniejsze dzieci? Wtedy dom na wsi byłby miły, ale szczerze zadaj sobie pytanie: Czy lubisz ogrodnictwo? Czy chcesz zrobić wszystko sam, co jeszcze robi dla Ciebie firma zarządzająca nieruchomościami? Kto w twojej rodzinie jest gotów odłożyć śnieg i lód przed domem wczesną zimą? Ile czasu i pieniędzy wydajesz, ponieważ musisz dojeżdżać do pracy znacznie dłużej niż wcześniej? A jeśli twoje dzieci pójdą swoją własną drogą: czy dom na zielono jest nadal twoim najlepszym marzeniem?
Czy kontrakt na oszczędzanie domu jest opłacalny, jeśli nie wiem, czy chcę go później zbudować?
Absolutnie! Jeśli podczas Ansparphase zdecydujesz się na zakup nieruchomości, kontrakt może zostać przeliczony po wielu stawkach w późniejszej umowie oszczędnościowej. Są wtedy wyższe stopy procentowe, jeśli pożyczka zostanie zniesiona.Ważna zaleta kontraktu Bauspar: Nie musisz zobowiązywać się do jednej lub drugiej opcji na zakończenie.
Czy usługi oszczędnościowe mogą być uwzględnione w umowie oszczędnościowej?
Tak, to możliwe. Ale na zakup nieruchomości zaoszczędzone pieniądze nie wystarczą, nawet po wielu latach. Oblicz to, a nie wkład w dodatkowe koszty, które przynoszą zakup nieruchomości z samym sobą.
Jak znaleźć wiarygodnego rzeczoznawcę, który doceni wartość domu?
Duże banki prywatne, banki oszczędnościowe i banki spółdzielcze często mają własne działy nieruchomości. Pracownicy zazwyczaj dostarczają również ekspertyzy. Ponadto wielu brokerów ma dodatkowe szkolenia jako eksperci, a architekci są sami. Możesz także usłyszeć od znajomych, czy ktoś zna niezawodnego eksperta.
Jeśli dom kosztuje 750 000 euro, ile z tego można sfinansować dzięki pożyczce?
Z reguły maksymalnie 80 procent ceny zakupu - na przykład 750 000 euro, otrzymasz pożyczkę w wysokości 600 000 euro. Przy najlepszej zdolności kredytowej i bardzo dobrej sytuacji finansowej kredytobiorców może to być czasami 100 procent ceny zakupu. Ale wtedy płacisz za część często wyższe stopy procentowe.
Czy istnieje komputer porównawczy do udzielania kredytów hipotecznych w Internecie?
Takie komputery online oferują banki i firmy ubezpieczeniowe, a także firmy internetowe, gazety, giełdy nieruchomości i portale, takie jak www.interhyp.de (w tym kalkulacje budżetu, kalkulator odsetek, spłat lub pożyczek uzupełniających), www.immobilienscout24.de ( między innymi z cenami zakupu w różnych regionach lub dzielnicach miast) lub www.drklein.de (między innymi z kalkulatorem kredytowym i prognozami rozwoju krótko- lub średnioterminowych stóp procentowych z finansowaniem budynku).
Jakie jest miesięczne obciążenie i jak mogę obliczyć, czy stać mnie na to?
Obciążenie miesięczne zależy oczywiście od kwoty pożyczki i odsetek. Na przykład zakładając, że masz pożyczkę w wysokości 300 000 euro przy 4-procentowym oprocentowaniu i spłacie w wysokości 1 procenta, będziesz musiał spodziewać się 5-procentowego zadłużenia rocznie. Oznacza to, że płacisz 1250 euro miesięcznie z tytułu odsetek i kapitału. Aby sprawdzić, na co Cię stać, najlepiej jest wymienić wszystko, co wydajesz średnio w miesiącu. To porównuje wydatki, które mogą przyjść do ciebie jako właściciel domu. Musisz nie tylko liczyć na kredyt, ale także myśleć o ogrzewaniu, kosztach wody lub wywozie śmieci. Uważaj, jeśli to osiągnie zero! Bufor ryzyka musi być - na przykład w przypadku nagłych wypadków osobistych, w przypadku napraw domu lub mieszkania, być może także w celu późniejszego zwiększenia oprocentowania kredytów.
Czy mogę podzielić całkowitą kwotę finansowania?
Tak, można to zrobić nawet bardzo dobrze. Załóżmy na przykład, że potrzebujesz pożyczki w wysokości 100 000 euro i otrzymasz 40 000 euro z umowy oszczędnościowej w ciągu czterech lat. Jeśli umieścisz te pieniądze w amortyzacji, warto podzielić pożyczkę. Następnie stała stopa procentowa dla części kredytu powyżej 40 000 EUR jest ustalana tylko na cztery lata. Po zapłaceniu umowy oszczędnościowej ta część pożyczki zostanie spłacona. Warto również zawrzeć umowę finansowania opartą na alokacji w ramach finansowania. Kredytów oszczędnościowych w domu, w przeciwieństwie do kredytów bankowych, można spłacić w dowolnym momencie.
Mój bank oferuje mi pożyczkę budowlaną o zmiennym oprocentowaniu. Czy mam to zrobić?
Zmienna stopa procentowa wydaje się początkowo bardzo kusząca, ponieważ stopa procentowa jest znacznie niższa niż zwykle. Powód: banki pobierają wyższe opłaty za pieniądze | kredytów hipotecznych, ale nie ma premii za roczną gwarancję o stałej stopie. Model jest niebezpieczny, ponieważ zmienne stopy procentowe są dostosowywane co trzy miesiące do rynkowych stóp procentowych. Konkretnie oznacza to, że jeśli stopy procentowe wzrosną, zwiększy się również obciążenie odsetkowe. W związku z tym powinieneś uzgodnić zmienną stopę procentową tylko w przypadku kredytu budowlanego, jeśli możesz spłacić pożyczkę w odpowiednim czasie, na przykład, ponieważ otrzymasz większe ubezpieczenie na życie za dwa lata.
Jeśli zdaję sobie sprawę, że zbyt długo płacę za pożyczkę, czy mogę wynegocjować nowe warunki?
Jeśli na przykład ustaliłeś stopę procentową na dziesięć lat, najlepiej jest negocjować warunki później. Możliwa jest nawet zmiana banku. W przypadku zmian w tym okresie bank pobiera wysokie opłaty. Jednak przy dłuższym stałym okresie odsetkowym (na przykład 20 lat) zawsze masz możliwość zażądania specjalnego rozwiązania umowy po dziesięciu latach. Po upływie okresu wypowiedzenia (zwykle) sześciu miesięcy można ubiegać się o nową pożyczkę z aktualnymi warunkami.
Mój mąż chce kupić mieszkanie. Teraz bank żąda podpisania gwarancji. Czy to musi być?
Tak przynajmniej jest. Bo dwie osoby, które są odpowiedzialne za kredyt, oczywiście, bank, a nie tylko kredytobiorca. Z drugiej strony nie ma sprzeciwu, jeśli jesteś również w księdze wieczystej. Ponieważ jeśli posiadasz 50 procent nieruchomości, sprawiedliwe jest, że jesteś odpowiedzialny za połowę pożyczki.Jeśli tylko mąż jest właścicielem księgi wieczystej, moim zdaniem należy odrzucić gwarancję.
Krewni udzielają mi kredytu budowlanego z odsetkami w wysokości dwóch procent. Czy mogę to zaakceptować? A kto jest w księdze wieczystej?
Takie pożyczki nie są tak rzadkie. W każdym przypadku należy zapisać uzgodnione odsetki i termin spłaty w pisemnej umowie. Większość pożyczek wśród krewnych lub przyjaciół udzielana jest bez wpisu do księgi wieczystej. W przeciwnym razie pożyczka ta byłaby „podporządkowana” w księdze wieczystej, to znaczy: w przypadku wykluczenia wszyscy inni wierzyciele otrzymaliby swoje pieniądze.
Kiedy należy koniecznie zakończyć finansowanie?
W każdym razie, na początku emerytury, kiedy dochód jest niższy - i wreszcie chcesz skorzystać z „wolnego od czynszu” życia.
Mam na myśli dziedzictwo. Czy ma sens przedwczesne zastąpienie go kredytem budowlanym?
Tak, jeśli pozostałe odsetki od pożyczki są wyższe niż „kara przedpłaty”. Bank może pobierać opłaty za to, jeśli jednostronnie wypowiesz umowę pożyczki przed wygaśnięciem.
Co się stanie, jeśli nie mogę już zapłacić?
Możesz negocjować z bankiem, czy i na jak długo będziesz odroczony. Jeśli spłata nadal nie jest możliwa, musisz sprzedać nieruchomość lub bank zainicjuje sprzedaż wykluczenia.
Przyjaciele dostali kredyt budowlany z banku oszczędnościowego taniej niż mój bank domowy. Czy zmiana nie byłaby dla mnie korzystna?
Jeśli już, będziesz musiał poczekać, aż wygaśnie blokada oprocentowania pożyczki. Ale co powinieneś wziąć pod uwagę przed zmianą: Tylko Twój bank domu dobrze zna twoje warunki finansowe. W innym banku nie będziesz mógł uzyskać kolejnej kontroli kredytowej.
Czy należy kupić kondominium jako inwestycję, jeśli nie chce się korzystać z samej nieruchomości?
Może to być opłacalne, jeśli zwrot jest prawidłowy, tj. Zysk netto przekracza co najmniej (zakładaną) stopę inflacji od 2 do 3 procent. Jednak nieruchomości nie są łatwą inwestycją. Muszą być utrzymywane, zarządzane i wynajmowane. Wszystkie koszty i czynsze mogą spaść lub całkowicie spaść. Być może zostaną również usunięte korzyści podatkowe, które sprawią, że ta inwestycja będzie atrakcyjna.
Informacje na temat bezpłatnej wyceny nieruchomości można znaleźć u kolegów z stern.de.
